Ma boutique·Urbanisme & déplacement

Best of de l’été : La rétrocession d’un commerce par une collectivité

En réponse à la vacance des locaux commerciaux et à la tertiarisation des rez-de-chaussée, nombre de collectivités ont instauré le droit de préemption commercial dans le cadre d’une stratégie de revitalisation de leur centre-ville. En cas de mise en œuvre de cet outil de la diversité commerciale du cœur de ville (décrit dans l’article « Le droit de préemption pour protéger son linéaire commercial » à consulter ici), la collectivité devra rétrocéder le commerce dans les 2 ans. Comment fonctionne la rétrocession ?

Le principe de la rétrocession

La commune (ou son délégataire) n’ayant pas vocation à exploiter le commerce, la préemption commerciale est à la fois provisoire et ponctuelle. La collectivité est ainsi dans l’obligation de rechercher un acquéreur au fonds artisanal ou commercial, au bail commercial ou au terrain dans un délai de deux ans à compter de la prise d’effet de la cession.

À travers l’arbitrage de projets privés concurrents pour l’utilisation d’un même local, la collectivité territoriale met ainsi en œuvre un outil majeur d’intérêt général. La rétrocession vise donc à installer un repreneur en vue d’une exploitation destinée à préserver la diversité et à promouvoir le développement de l’activité commerciale et artisanale dans le périmètre de sauvegarde.

L’appel à candidatures

Pour trouver un repreneur, la commune doit toutefois se plier à une procédure stricte, garante d’une réelle mise en concurrence. Conformément au Code de l’Urbanisme, l’appel à candidature prend la forme d’un cahier des charges, approuvé par délibération du conseil municipal. Celui-ci doit être rédigé avec le plus grand soin car son non-respect peut entraîner la résiliation du bail.

Le délai de 2 ans (prolongation issue de la loi Warsmann du 22 mars 2012) peut s’avérer très court. En pratique, dans certains secteurs, en particulier les commerces de bouche, les candidats peuvent se faire rares. Pour vous faire une meilleure idée, voici plusieurs exemples d’avis de rétrocession :

L’acte de rétrocession

Avant toute décision de rétrocession, le maire doit publier un avis par voie d’affichage en mairie pendant au moins une durée de 15 jours. Concernant les baux commerciaux, la rétrocession est subordonnée à peine de nullité, à l’accord préalable du bailleur. Dans tous les cas, l’autorisation préalable du conseil municipal est nécessaire. Approuvant le principe de la rétrocession, la délibération précise ses conditions et les raisons du choix du cessionnaire.

En application du Code de l’Urbanisme, une nouvelle publicité est nécessaire, dans un souci de transparence, dans le mois qui suit la signature de l’acte de rétrocession. La commune procède à l’affichage en mairie, pendant une durée de 15 jours, d’un avis comportant obligatoirement la désignation du bien rétrocédé et du cessionnaire ainsi que les conditions financières de l’opération.

La location-gérance

Bien que la collectivité n’ait pas vocation à exploiter un commerce, le maintien du fonds (et donc de sa valeur) dans l’attente de sa cession par la commune nécessite le maintien de la clientèle et des autres éléments du fonds. Notons que la commune qui a préempté doit répondre à l’ensemble des obligations liées au commerce, variables selon les cas : versement des loyers et charges, paiement des salariés, …

Selon la loi n° 2012-387 du 22 mars 2012, dite loi Warsmann, la commune peut mettre le commerce en location-gérance dans le respect du bail. Le délai de rétrocession est alors prolongé à 3 ans pour permettre à la collectivité de continuer à bénéficier de ce dispositif tant qu’elle n’a pas trouvé de repreneur.

L’absence de repreneur à la fin du délai

La législation est peu claire dans l’hypothèse où la collectivité n’aurait pas trouvé repreneur dans le délai légal de 2 (ou 3) ans. Il est certes précisé que l’acquéreur évincé dispose d’un droit de priorité d’acquisition, mais les conditions ne sont pas explicitées. À cela s’ajoute la réalité du temps passé : la situation de l’acquéreur écarté aura évolué, la valeur du fonds (exploité ou non pendant la période intermédiaire) aura varié, …
Pas sûre qu’en instaurant un droit de préemption commercial et en l’exerçant, toutes les communes aient précisément conscience de la complexité du dispositif. Il n’en reste pas moins un outil majeur d’urbanisme commercial pour nos cœurs de ville.

Pour tout savoir sur la préemption commerciale, je vous conseille le dossier de Dominique MORENO de la CCI d’Île-de-France, à télécharger en cliquant ici (17 pages, juillet 2014, 325 ko).

Direction Centre-Ville

Publicités

2 réflexions au sujet de « Best of de l’été : La rétrocession d’un commerce par une collectivité »

Laisser un commentaire

Entrez vos coordonnées ci-dessous ou cliquez sur une icône pour vous connecter:

Logo WordPress.com

Vous commentez à l'aide de votre compte WordPress.com. Déconnexion / Changer )

Image Twitter

Vous commentez à l'aide de votre compte Twitter. Déconnexion / Changer )

Photo Facebook

Vous commentez à l'aide de votre compte Facebook. Déconnexion / Changer )

Photo Google+

Vous commentez à l'aide de votre compte Google+. Déconnexion / Changer )

Connexion à %s