Urbanisme & déplacement

Best of de l’été : Le droit de préemption pour protéger son linéaire commercial

Face au développement du commerce en périphérie des villes et à la mutation des modes d’habitat ainsi qu’à l’évolution des comportements d’achat (vers internet notamment) et des coûts de l’immobilier, le commerce de centre-ville rencontre des difficultés. Aussi, mettre en place les outils nécessaires au maintien et au développement d’un commerce équilibré, diversifié et dynamique en centre-ville s’avère souvent indispensable. Outre la taxe sur les friches commerciales ou le Plan Local d’Urbanisme (PLU), vous pouvez mettre en œuvre votre droit de préemption.

Qu’est-ce que le droit de préemption

Le droit de préemption est un dispositif qui permet, dans le cadre d’un projet d’aménagement urbain, à une collectivité (ou un établissement délégataire) d’acquérir prioritairement un bien mis en vente sur un périmètre circonscrit. En réalité, il existe différents types de procédure. En matière de dynamisation de centre-ville, 2 peuvent être retenus :

  • le droit de préemption urbain (DPU) qui concerne tous les biens fonciers ou immobiliers achevés depuis plus de quatre ans et
  • le droit de préemption commercial qui concerne les baux commerciaux, les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les terrains à vocation commerciale d’une surface de 300 à 1 000 m².

Il est à noter que depuis la loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (dite loi ALUR) du 26 mars 2014, les EPCI (Établissements Publics de Coopération intercommunale) à fiscalité propre sont compétents en matière de DPU dès lors qu’ils le sont en matière de PLU. Donc les métropoles et les communautés urbaines le sont de facto. Concernant les autres EPCI à fiscalité propre cela peut varier, sachant que les communes doivent leur transférer la compétence « PLU » dans un délai de 3 ans, toujours selon la même loi. Cependant, le droit de préemption (urbain et commercial) peut aussi être transmis à un établissement délégataire.

Dans quel but utiliser le droit de préemption ?

En matière de protection du linéaire commercial, la préemption offre à votre commune (ou établissement délégataire) l’opportunité de devenir propriétaire de locaux commerciaux et donc d’en décider de l’occupation. Dans le cadre d’une stratégie de développement d’un tissu commercial diversifié et attractif en centre-ville, ce dispositif vous permet d’agir directement sur les équilibres commerciaux : éviter la tertiarisation (banque, assurance, …) de votre rue numéro 1, assurer le maintien d’artisans de bouche de proximité (boucher, fromager, poissonnier, …), agir en créant les conditions nécessaires à l’implantation d’activités identifiées comme manquantes, …

Par ailleurs, l’intérêt de cet outil réside aussi dans l’information qu’il vous donne sur le marché immobilier et les mouvements commerciaux dans votre centre-ville et sur la possibilité de les influencer. Ils fournit des éléments qui sont constitutifs d’un observatoire du commerce. De plus, il est l’occasion de développer le dialogue avec les commerçants et leur association sur les transmissions de commerces, les repreneurs, les activités à préserver et à développer.

Comment fonctionne le droit de préemption ?

Votre municipalité peut instituer un droit de préemption urbain et commercial afin que toutes les ventes situées dans un périmètre précis fassent l’objet d’une déclaration préalable auprès de vos services et que vous puissiez vous porter acquéreur du bien. Lorsqu’un propriétaire vend un terrain, une maison, un bail ou un fonds sur le périmètre donné, avant que la vente ne soit conclue avec un acheteur, votre commune est sollicitée sur sa volonté d’acquérir le bien. Vous recevez une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA). Vous pouvez ainsi devenir prioritairement propriétaire de ce bien. L’absence de réponse dans les 2 mois à partir de la réception de la DIA équivaut à un refus de préempter.

Concernant le droit de préemption commercial, l’objectif n’étant pas que votre collectivité reste propriétaire du bien, des délais sont prévus pour la rétrocession du commerce. Ainsi, lorsque vous avez exercé votre droit de préemption, vous devez, dans un délai de 2 ans, effectuer la rétrocession du fonds de commerce, du fonds artisanal, du bail commercial ou du terrain, au profit d’un commerçant ou d’un artisan exerçant une activité préservant la diversité ou le développement des activités dans le périmètre concerné. Ce délai peut être porté à 3 ans en cas de mise en location-gérance du fonds.

Comment mettre en place le droit de préemption ?

Pour mettre en place ces droits, votre collectivité, dotée d’un PLU ou d’un POS (Plan d’Occupation des Sols), devra en passer par la délibération définissant un périmètre de préemption urbain (pour le DPU) et un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité (pour le droit de préemption commercial). Ces périmètres sont à la discrétion des autorités locales. Ils peuvent inclure par exemple l’ensemble du centre-ville et certains cœurs de quartiers ou uniquement quelques rues principales.

Concernant la préemption commerciale, vous devez présenter le projet de délibération pour avis à la Chambre de Commerce et d’Industrie (CCI) et à la Chambre des Métiers et de l’Artisanat (CMA) 2 mois avant son passage en conseil municipal. Cette délibération doit être accompagnée d’un rapport analysant la situation du commerce et de l’artisanat de proximité à l’intérieur du périmètre et les menaces pesant sur la diversité commerciale et artisanale.

Par la mise en œuvre du droit de préemption, votre ville aura instauré les conditions préalables pour préserver et développer un tissu commercial qualitatif en centre-ville. Une fois cette politique volontariste en matière d’urbanisme commercial mise en œuvre, vos actions n’en deviendront que plus efficaces et performantes. Il pourra s’agir, selon les problématiques de votre territoire, d’une stratégie de prospection d’enseignes commerciales, d’une politique marketing dynamique, d’une aide à la rénovation des locaux commerciaux et/ou de l’habitat, …. Quels sont les outils que vous avez mis en place ?

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