Urbanisme & déplacement

Best of de l’été : Les 4 acteurs de la surproduction de m² commerciaux

Alors que l’e-commerce progresse et que la consommation des ménages stagne sous l’effet conjugué du ralentissement démographique et surtout de la baisse du pouvoir d’achat, le parc commercial continue de croître à un rythme très soutenu. En dépit du bon sens, les acteurs de la filière de production de ces surfaces (État, collectivités, distributeurs et investisseurs) semblent incapables de s’auto-réguler. Entre opportunisme et expansionnisme, cette fuite en avant aux responsabilités partagées est le témoin du décrochage entre le contexte économique et les perspectives de développement commercial.

1. L’État – Les limites de la législation de l’urbanisme commercial

Malgré les apports des lois Alur et Pinel de 2014, le cadre législatif français échoue à offrir une régulation efficace de la production de surfaces commerciales. En introduisant les Documents d’Aménagement Artisanal et Commercial (DAAC), indispensables pour organiser l’aménagement commercial d’un territoire, le législateur souhaitait pouvoir délimiter les zones d’implantation des programmes commerciaux d’envergure, et donc éviter un développement anarchique des zones commerciales. Sauf qu’il demeure facultatif et son contenu imprécis et flou sur le plan juridique.

Par ailleurs, les dernières réformes en modifiant la composition des Commissions Départementales d’Aménagement Commercial (CDAC) n’en ont pas modifié le fonctionnement. Elles ne disposent pas de critères clairs pour refuser un projet et n’ont pas permis de diminuer le nombre d’autorisations accordées. L’avis rendu par la CDAC, tout comme celui rendu par la CNAC (le pendant National), n’est pas contestable devant le juge administratif, mais uniquement, de façon indirecte, contre le permis de construire. À croire que l’objectif législatif est de limiter les moyens de freiner cette « machine à dire oui »…

2. Les collectivités locales – La fuite en avant foncière et le manque de régulation des autorisations

Les collectivités territoriales, qui interviennent dans les CDAC pour délivrer les autorisations et qui mettent à disposition le foncier via les documents d’urbanisme et les opérations d’aménagement, participent à cette prolifération de surfaces commerciales. Loin d’être connectées aux besoins réels des consommateurs du territoire, leurs décisions d’urbanisme commercial dépendent d’autres facteurs comme la création d’emplois promise, l’augmentation des recettes fiscales, le renforcement de l’attractivité de leur territoire dans un contexte de concurrence territoriale exacerbée ou encore les contreparties offertes.

Ainsi, les collectivités, touchées nettement par les effets combinés de la crise économique et de la baisse des dotations de l’État, cherchent de nouvelles ressources fiscales telles que la création d’un centre commercial. Il va s’en dire que les créations d’emplois qu’elle génère sont un autre argument qui fait mouche. Toutes ces bonnes raisons incitent les élus locaux à favoriser une surabondance de foncier pour attirer les promoteurs d’autorisations d’implantation. Face aux dysfonctionnements du « millefeuille français », une collectivité qui refuse l’implantation d’une zone commerciale verra le projet se déplacer de quelques kilomètres, perdant ainsi le bénéfice financier, mais subissant toujours les inconvénients.

3. Les grandes enseignes – Leur stratégie de développement commercial

Dans un contexte concurrentiel exacerbé, les enseignes de la distribution cherchent à développer leur surface de vente afin d’élargir au maximum leurs sources de revenu et d’afficher une croissance de leur chiffre d’affaires global. Cette stratégie leur permet de gagner des parts de marché sur leurs concurrents et de réaliser des économies d’échelle en matière d’approvisionnement et de logistique. Pour exploiter leur attractivité, les points de vente innovent (théâtralisation), les concepts mutent (drive, retailtainment), de nouvelles enseignes apparaissent et de nouveaux lieux d’implantation se révèlent ou se confirment (gares, aéroports). Même si les nouvelles surfaces commerciales finissent par cannibaliser les anciennes…

Sans égard pour les conséquences locales, les principaux acteurs de la distribution se jouent des faiblesses du système, oubliant de préciser qu’un emploi créé en périphérie détruit 3 emplois en centre-ville. Usant de la technique du « pied dans la porte », ils réorientent leur projet faisant fi des engagements pris. À titre d’exemple, une enseigne après un engagement d’implantation d’activités consacrées à l’équipement de maison, a finalement vu ses surfaces dédiées au prêt-à-porter, ou bien un distributeur ayant obtenu une extension de surfaces de son point de vente a finalement voulu y implanter du service à la personne en menaçant de déplacer son projet en cas de refus des édiles locaux.

4. Les investisseurs – Le grossissement d’une bulle financière

L’une des principales causes à la spirale infernale de surproduction de surfaces commerciales tient aux mécanismes comptables dont disposent les Sociétés d’Investissement Immobiliers Cotées (SIIC), principaux promoteurs de centres commerciaux. En effet, comme l’explique Pascal Madry, directeur de PROCOS, les SIIC peuvent « faire figurer la valeur de leurs murs commerciaux à l’actif de leur compte de bilan », même si elles ne perçoivent aucun loyer et que « leurs locaux restent vides ». De cette façon, les constructeurs trouvent les fonds nécessaires pour financer un nouveau projet, qui à son tour alimente la bulle…

Face aux mutations du secteur immobilier, les investisseurs sont ainsi passer d’une logique patrimoniale à une logique financière. Ces nouveaux modes de valorisation des actifs immobiliers associés à l’ampleur des capitaux à placer et au recours répété à l’endettement se traduisent par un engouement pour l’immobilier commercial jugé moins risqué que d’autres catégories d’immobilier, jusqu’à présent en tout cas. Ceci a pour incidence un découplage des prix avec la véritable valeur économique, qu’il s’agisse des valeurs locatives, des valeurs d’actifs ou des valeurs foncières.

L’éclatement de la bulle du commerce expose les collectivités locales à un effondrement de leur rente commerciale et au développement d’un phénomène de vacance commerciale, aussi bien en centre-ville qu’en périphérie. Ainsi les collectivités se retrouveront face à de nouveaux coûts : friches commerciales, chômage, … Plutôt que d’attendre le krach annoncé (à Direction Centre-Ville, point de fatalisme !), il appartient aux élus locaux de se saisir au plus tôt de ces enjeux en portant la régulation et en modifiant leurs pratiques.

photo @ Jean-Louis Zimmermann

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