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5 questions sur le bail commercial #1

Le bail commercial est le contrat par lequel un bailleur loue un local à un commerçant, industriel ou artisan afin qu’il y exerce une activité commerciale. Ce statut particulier donne accès à certains droits, comme le droit au renouvellement du bail ou l’indemnité d’éviction. Le bail n’est « commercial » que s’il répond aux exigences légales de l’article L. 145-1-I, alinéa 1er, du Code de commerce qui impose 4 conditions :

  • Un contrat de bail
  • Un local commercial
  • Un fonds de commerce
  • L’immatriculation du preneur

1. Qu’implique la clause « tous commerces »  ?

Pour éviter tout litige, il convient de préciser dans le bail toutes les activités autorisées et interdites ou bien inscrire une clause « tous commerces ». Cette dernière permet au locataire d’exercer n’importe quelle activité commerciale dans le local. Ainsi s’il souhaite d’étendre son activité ou la modifier, il n’aura pas besoin de solliciter l’autorisation du propriétaire ou d’engager une procédure de déspécialisation. De plus, s’il souhaite vendre son fonds de commerce, la mention « tous commerces » facilitera la cession en permettant à l’acquéreur d’avoir une activité différente. L’inconvénient du bail « tous commerces » est que le loyer et/ou le pas-de-porte payé par le commerçant est généralement plus élevé que si le bail autorise seulement une activité définie.

2. Qui doit payer la taxe foncière ?

La loi n°2014-626 du 18 juin 2014, dite Loi Pinel, a clarifié la répartition des charges entre le bailleur et le preneur. Cependant, elle n’a pas modifié la situation concernant le paiement de la taxe foncière. Ainsi, les parties au bail commercial peuvent choisir si la taxe foncière est assumée par le preneur ou par le bailleur.

3. Comment le commerçant peut-il résilier un bail commercial ?

Le locataire peut résilier son bail tous les 3 ans. Cependant, le contrat peut interdire au locataire de résilier son bail avant la fin des 9 ans dans 4 cas seulement :

  • si le bail a une durée supérieure à 9 ans,
  • si le local a été construit en fonction d’une seule utilisation,
  • si le bail porte sur un local à usage exclusif de bureaux,
  • si le bail porte sur des locaux de stockage.

S’il fait valoir ses droits à la retraite, le locataire peut résilier son bail à tout moment. Le congé peut également être donné à tout moment après la date d’expiration du bail 3-6-9 dans les mêmes formes. Dans tous les cas, le congé doit être donné au moins 6 mois avant l’échéance du contrat par huissier ou par lettre recommandée avec accusé-réception.

4. Le loyer est-il TTC ou HT ?

Bien qu’en principe il ne l’est pas, le loyer payé par le commerçant peut être assujetti à la TVA. Le propriétaire peut opter pour cette option pour la location d’un local professionnel nu du moment qu’il en est propriétaire à titre personnel. L’avantage pour le bailleur est de récupérer la TVA sur les dépenses qu’il a engagées pour le local.

5. Qu’est-ce que la clause recettes ?

La clause recettes ou à loyer variable est essentiellement utilisé dans les centres commerciaux. Elle a pour implication de déterminer le montant du loyer en fonction du chiffre d’affaires hors taxes réalisé par le preneur, avec le plus souvent un loyer plancher.

Spécificité du droit français, le bail commercial dispose d’un statut juridique complexe qui demande des négociations préalables entre bailleur et preneur. Il convient donc de le rédiger avec la plus grande attention quitte à s’adjoindre les conseils d’un spécialiste.

photo © Sébastien Wiertz

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