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Le bail dérogatoire pour tester son activité

La loi relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, dite loi « Pinel », du 19 juin 2014 veut améliorer la situation locative des commerçants afin de permettre le maintien d’une offre commerciale diversifiée sur les territoires, notamment en centre-ville. Elle aborde en particulier la question du bail dérogatoire.

Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?

Le bail dérogatoire, appelé parfois à tort bail précaire, est un bail commercial de courte durée. Il peut être utile à un commerçant qui souhaiterait lancer sa boutique en limitant les risques. Il permet de déroger aux règles normalement applicables aux baux commerciaux, plus protectrices pour le locataire. Cependant il ne faut pas omettre ses contraintes.

Le bail dérogatoire est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal plus court que le bail commercial classique (9 ans). Il permet ainsi au propriétaire et au locataire de ne pas s’engager sur une longue période.

Quelles sont les conditions à un bail dérogatoire ?

Un bailleur peut conclure un bail dérogatoire, ou même plusieurs successivement, avec le même locataire, à condition que :

  • Le bailleur et le locataire aient manifesté clairement leur intention de ne pas être soumis au statut des baux commerciaux, en insérant expressément une clause,
  • Leur durée totale totale ne dépasse pas 3 ans,
  • Le contrat soit établi par écrit, lors de l’entrée dans les lieux du locataire.

Un bail dérogatoire ne peut pas être signé à la suite d’un bail commercial. Le loyer est fixé librement et n’est pas plafonné. Une clause d’indexation est possible dans le bail. Un état des lieux d’entrée et de sortie doit être établi. Il n’y a pas de durée minimale imposée. Cependant, il existe un autre type de bail : le bail saisonnier pour les durées de 3 et 6 mois.

Comment se termine un bail dérogatoire ?

Si le bail dérogatoire le prévoit, il est possible d’y mettre fin à tout moment, à condition de respecter les modalités de résiliation prévues dans le contrat. Il ne permet pas au locataire de bénéficier du droit au renouvellement du bail ou, à défaut, de l’indemnité d’éviction. Le locataire doit respecter la durée prévue dans le contrat et quitter les lieux à la fin du bail.

Ni le propriétaire, ni le locataire ne peuvent donner un congé anticipé, avant la fin de la période de location prévue au contrat. Ainsi le locataire qui part avant la fin du bail doit payer les loyers jusqu’à son terme. À l’échéance du bail, si le locataire ne quitte pas les lieux, le bailleur dispose d’un délai d’un mois pour s’opposer à son maintien dans les lieux. À défaut de réaction du bailleur, le locataire bénéficie automatiquement d’un nouveau bail, soumis aux statuts des baux commerciaux classiques.

En modifiant le bail dérogatoire, la loi Pinel accroît la protection du locataire pour mieux réguler les rapports locatifs des commerçants.

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